Durante la subida de tipos de Euribor varios conocidos me han consultado como cambiar una hipoteca de variable a fijo.
En ocasiones era interesante ya que representaba más de 100€ al mes pero en otra ocasiones era menos cantidad y los engorros en las gestiones echaban a tras. Hay muchos detalles interesantes, si me dejo alguno podéis escribirme y lo ajusto.
Vamos por el principio, una hipoteca es un préstamo que suele superar los 10 años y como garantía tiene un inmueble, vivienda, garaje, local, terreno…(que si no se paga el inmueble se lo queda el banco y si no vale lo que está pendiente sigues debiendo el resto). El préstamo no debe superar el valor de inmueble por lo que se tasa. En la tasación se analiza como está la oferta de venta en la zona y se da un precio que puede ser distinto al que queramos comprar la casa. Por lo general los bancos dan el 70 u 80% del valor de la vivienda tasada para primera vivienda(donde viviremos) o menos si es para segunda vivienda, o del valor de compra, el que sea menor de los dos, a los bancos no les gusta asumir riesgos, como que te cueste 100.000€ pero el tasador indique que vale 150.000€, te ofrecerán unos 80.000€.
¿Cuál es el orden recomendado para pedir una hipoteca?
- Nota simple. Obtener la nota simple del inmueble en el registro de la propiedad donde este inscrito, ejemplo ir a Registradores de España el coste esta entre 2 y 15 €, tardan unos 3 días. En el documento entregado se puede leer si hay cargas, (otros prestamos que hipotecan) o si está declarado en ruinas, o tiene obligaciones con otras parcelas, que no esté correctamente la licencia de primera ocupación…, estos detalles pueden hacer que la tasación sea mucho menor de lo que esperábamos y hay que conocerlo antes de seguir. La confianza con el vendedor, inmobiliaria, y comercial del banco puede jugar una mala pasada, conociendo la situación del inmueble de primera mano podemos evitar problemas.
Tasación e informe de tasación, aquí comienza los pagos, pero es necesario, entre 200 a 600 euros nos puede salir una tasación homologada para varios bancos, si la pedimos por nuestra cuenta debemos ver que la tasadora sea de las que confían nuestros bancos, habrá que preguntar al banco. Si no bastaría con que sea homologada por banco España y que presenten el informe según norma.
Contrato con inmobiliarias: lee atentamente las condiciones ya que puede que aunque no se haga la compra por tu parte, la agencia cobre por sus servicios y te afecte a ti o al vendedor.
Contrato de Arras, es el contrato con el que nos comprometemos a comprar la casa y nos reserva el vendedor la casa, pero siempre que se pague el dinero que se indica en el contrato, sino no hay reserva, se suele pedir entre un 5 a un 20% del valor de compra de inmueble.
- En el contrato de arras es bueno indicar que se devolverá el dinero adelantado si no se consigue préstamo en tres entidades, para justificarlo necesitaremos la denegación del préstamo en tres bancos, el banco analizará la nota simple y la tasación. También es interesante que un abogado redacte el contrato teniendo en cuenta el caso, no deberían ser más de 100 € y nos protege de posibles percances. Como es mucha cantidad hay que tener cuidado de dar una arras sin haber consultado a una entidad de crédito, puede que luego no nos presten el dinero por nuestra situación económica. Importante si entregamos 10.000€ vamos a empezar la sensación de que ya está en marcha y cada vez que nos digan que las cosas se tienen que revisar o que hay que pagar otros gastos extra no dará cierta ansiedad. Es mejor estar tranquilo y dar el dinero cuando este claro, siempre hay nuevas oportunidades o superofertas.
El banco que nos presta el dinero es el que nos ayuda a conseguir lo que necesitaríamos ahorrar media vida para poder comprar, luego también quiere ganar, habrá que negociar, primera ley todo es negociable, segunda ley rechaza la primera oferta, debe haber un tira y afloja hasta que estemos satisfechos.
Las condiciones, el precio, plazo, cantidad del préstamo dependen de varios factores:
Nuestros ingresos, está suele ser una de las malas noticias, si cobramos al mes 1000 € , el banco calcula la cuota máxima como 33o€ al mes ya que el resto será para vivir y cubrir otros gasto.
El plazo, se estima que el limite es cuando cumplamos 65años, alguno pueden ofrecer hasta 70 años. Lo normal es que máximo se ofrezcan 30 años, algunos pueden llegar a 40 años.
El tipo de interés, se habla de fijo si siempre es el mismo porcentaje, variable si depende del Euribor más un diferencial, mixto si al principio es fijo, durante 5,10 o 15 años y luego es variable(en caso de que este subiendo el Euribor suele ser más barato que el fijo, ya que se deja para los últimos años las variaciones de los tipos) .
Las bonificaciones, es una forma de fidelizarse con el banco, lo primero suele ser la nomina, que baja el tipo entre un 0,2 a 0,5 %, antes se pedian recibos pero ya van junto a la nomina, luego está los seguros de hogar y vida, las aportaciones a planes de pensiones, fondos de inversión , contratar una alarma, contratar la electricidad y gas con ciertas compañias…
Lo que suele ser más caro es el seguro de vida sobre todo en el formato de un solo pago al principio, ya que suele cubrir unos pocos primeros años y se está pagando durante mucho tiempo si lo incluyen en el préstamo o de 2000 a 4000 € de una sola vez. Por esto debemos calcular cuanto nos ahorramos en el prestamos por contratar todo esto.
Otros aspectos a cuidar son los costes de cancelación de los prestamos que nos permiten cambiar de banco según cambien los tipos de interés como si fuera una compañía de telefonía. La ley del 2019 LCI lo tiene bastante controlados, pero es bueno que calculemos que pasa si nos queremos cambiar de banco a los 5 años.
Para poder negociar puedes tener en cuenta, no tener prisa, si ya diste las arras el comercial te subirla los costes ya que sabe que tienes prisa, quedarte con dinero en cuenta y mostrar al banco que tienes más de lo que necesitas, ofrecer mover al banco fondos de inversión o planes de pensiones, o incrementar la cuenta. También puedes mostrarle otros ingresos que tengas declarados.
Espero que os ayude a establecer vuestras prioridades.
